Viktig lovendring for boligkjøpere

Kjøperne måtte ta hele tre runder i retten mot det ansvarlige arkitektfirmaet Solem Arkitektur. På tross av tidligere seiere ble saken hele tiden anket. Den prinsipielt viktige saken gikk dermed hele veien til Høyesterett, som konkluderte med at kjøperne nå får erstatning for boligmarerittet på 12,2 millioner. Saken blir prinsipielt viktig for alle som kjøper ny bolig, siden dommen avklarer den ansvarlige søkerens ansvar i et byggeprosjekt.

Erstatningsansvaret i tråd med plan- og bygningsloven har tidligere kun blitt pålagt aktører som uttrykkelig har gått god for kvaliteten til et bygg, hvor bygget senere har vist seg å ha feil og mangler. Etter dommen i Høyesterett er dette ansvaret nå utvidet til også å omfatte den ansvarlige søkeren. Rollen til den ansvarlige søkeren er å være utbyggerens kontaktpunkt med den lokale kommunen, uten å selv innestå for tilstanden til bygget.

Høyesterett begrunner dommen med at ansvarlig søker har streng plikt til å sørge for at alle oppgaver ved byggeprosjektet er ansvarsbelagt, noe som senest må gjøres i forbindelse med igangsettingstillatelse som fås fra den lokale kommunen. Dette gjelder også dersom korrekt informasjon vedrørende ansvarsdekning fremgår av gjennomføringsplanen som følger søknaden, og uavhengig av hvorvidt kommunen oppfyller sin egen plikt til å påvise at alle områder er ansvarsbelagt. I følge plan- og bygningsloven er det tiltakshaver som er ansvarlig for å inngå avtaler med ansvarlige leverandører, og som skal ha restansvaret dersom det finnes områder som ikke er ansvarsbelagt. Dette var imidlertid ikke til hinder for at Høyesterett mente at den ansvarlige søkeren skal holdes ansvarlig.

Høyesterett presiserer at den ansvarlige søkeren ikke er ansvarlig for innholdet eller hvordan de andre aktørene i et byggeprosjekt utfører sine oppgaver. Samtidig innebærer dommen at den ansvarlige søkeren likevel kan holdes erstatningsansvarlig for feil disse gjør, så fremt feilene hadde vært unngått dersom den ansvarlige søkeren hadde sørget for at alle oppgavene var ansvarsbelagt.

Det er ventet at dommen fra Høyesterett vil føre til at mange prosjektledere vil revurdere hvilke oppdrag de tar på seg som ansvarlig søker, ettersom risikoen de tar på seg nå har blitt tydeliggjort. Det økte ansvaret kan få betydning for alt fra tidsbruk og prising på oppdrag som ansvarlig søker.

Situasjoner hvor dette kan oppstå gjelder spesielt i boligprosjekter hvor selger har gått konkurs, og kjøper påberoper seg mangler. Siden selger heretter kan rette kravet mot den ansvarlige søkeren, må disse være mer påpasselige med hvilke oppgaver de tar på seg, og hvorvidt det finnes andre aktører som deltar i byggprosjektet som er i en dårlig økonomisk situasjon. Fagorganisasjonen Arkitektbedriftene, frykter at deres arkitektmedlemmer med dette må frasi seg ansvaret som ansvarlig søker, dersom utbyggere ikke sørger for å inngå avtaler med ansvarlige leverandører innen alle nødvendige områder. De mener også at utfallet av dommen kan føre til økt press på forsikringsordninger og høyere forsikringspremier.